Работы по согласованию

Согласование перепланировки (переустройства) квартиры состоит из двух этапов:

1. Оформление разрешения на перепланировку (переустройство)

2. Оформление осуществленной перепланировки путем регистрации Акта о завершенной перепланировке (переустройстве) и оформления новых документов в БТИ.

Перепланировки в квартире можно разделить на две категории:

1.Простая перепланировка, которая выполняется по эскизу. Она предполагает минимальные изменения, небольшие затраты на времени и средств на оформление необходимых документов. Обычно к этой категории относятся перепланировки в «хрущевках».

Компания Строй-Сити предлагает своим клиентам воспользоваться спецпредложением! Спецпредложение – это Ваша возможность оформить разрешение на перепланировку квартиры всего за 5 000 рублей.

2. Сложная перепланировка производиться по проекту. В этом случае изменениям подвергаются несущие конструкции здания, его внешний вид (например, остекление лоджии, установка кондиционеров и т.д.), смена коммуникаций и прочее. Для сложной перепланировки всегда требуется предварительная разработка проекта.

Качественный, грамотно составленный проект разработают для Вас специалисты нашей компании.

Перепланировка жилого помещения.

На сегодняшний день на всей территории Российской Федерации действует  «Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ» (Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года, Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года) далее Ж.К. Р.Ф.

Статья 12. Ж.К. Р.Ф. Устанавливает компетенцию органов государственной власти Российской Федерации в сфере жилищных отношений, а именно:

п.2- устанавливает требования к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

п. 10- определяет условия и порядок переустройства и перепланировки жилых помещений;

п. 11- определяет основания и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания;

п. 13- устанавливает правила пользования жилыми помещениями;

п. 14- определяет основания, порядок и условия выселения граждан из жилых помещений;

п. 15- определяет правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

п. 18- освещает иные вопросы, которые относятся к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Переоборудование жилой недвижимости (ремонт квартиры) обычно включает работы по замене и переносу инженерных сетей, электрических, санитарно-технических или иных приборов, которые требуют регистрации изменений в техническом паспорте квартиры.

Переустройство (перепланировка) квартиры включает работы по изменению конфигурации жилого помещения, которые требуют регистрации изменений в техническом паспорте квартиры.

Так же следует учитывать, что условия перепланировки в домах типовых серий не допускают:

- устройства проемов, вырубки ниш, пробивки отверстия в стене-пилоне, стене-диафрагме колонне или стойке, а так же в месте расположения связи между сборными элементами

-  устройства зубчатой или ступенчатой поверхности (штраб) в горизонтальном шве или под внутренней стеновой панелью, а так же в стеновой панели, плие перекрытия для размещения разводки трубопроводов или электропроводки (в некоторых случаях такое нарушение допустимо, например, при прокладке электропроводки в помещении, монтаже системы кондиционирования, установке сантехнического или иного дополнительного оборудования)

- устройства дополнительного проема в стеновой панели в смежных по высоте помещениях, которое производится без координации со стороны проектной организации, то есть автора проекта жилого помещения или его правопреемника. А если таковые отсутствуют, то перепланировка не будет разрешена без дополнительной экспертизы. Однако, для неординарных решений по перепланировке потребуется разрешение и других организаций.

Процесс проведения перепланировки, который существует на сегодняшний день, можно разделить на несколько этапов.

Этап первый включает все мероприятия, которые предшествуют получению разрешения на реализацию перепланировки, то есть оформление документов для подачи заявки.

Его можно так же разделить на несколько стадий.

Во-первых, необходимо получить письменное согласие всех жильцов квартиры (временно отсутствующих в том числе), которые занимают переустраиваемую жилплощадь на основании договора о социальном найме (это необходимо в случае, когда заявитель получил от наймодателя право на предоставление документов предусмотренных настоящим пунктом)

Во-вторых, нужно подготовить документы, устанавливающие право собственности на переустраиваемую квартиру (Вам понадобятся или подлинники, или копии документов, заверенные у нотариуса).

В-третьи, придется подготовить техпаспорт квартиры (то есть копии плана помещения и экспликации БТИ, их можно получить в органах технической инвентаризации не позднее чем через один год с момента подачи заявки). Стоит отметить, что для получения этих документов необходимо соблюсти установленный порядок. К тому же, люди обычно сталкиваются с такими затруднениями как: по данному вопросу в органы БТИ можно обращаться в определенные дни и часы работы, срок, за который будут подготовлены для выдачи все данные и документы, может превышать ожидаемый, а так же бальные очереди и неискоренимая бюрократия.

В-четвертых, если Ваша квартира находиться в доме, который внесен в список памятников архитектуры, то Вам потребуется заключение о допустимости осуществления перепланировки в жилом помещении от органов по охране памятников архитектуры, истории, культуры. (решение этого вопроса так же предполагает свой порядок, на который так же придется потратить немало средств и времени).

Далее необходимо заняться подготовкой проектной документации.

Если переустраиваемая жилая площадь располагается в новом доме (типовая серия или монолит), то проект лучше всего заказать у автора дома (проект, сделанный не у автора, нарушает авторские права, и архитектор Вашего района имеет полное право потребовать согласования проекта с автором дома). Но следует понимать, что иногда авторы домов согласовывают подобные проекты на платной основе. Кроме этого, автор может на законных основаниях отказать Вам в согласовании.

Если дом новый и при перепланировке будет затронута несущая конструкция, то проект так же следует заказывать у автора, поскольку только он имеет всю необходимую строительную документацию на этот объект. Он занимается учетом всех проемов в своем здании и несет ответственность за произведенные расчеты. Автор отвечает все обстоятельства, из-за которых возникают трещины или создается спорная ситуация. Если не он будет создавать для Вас проект, то всю ответственность за изменения придется нести Вам.

После того как будут получены проект по перепланировке и все приложения, написанные в соответствии с существующими нормами, Вам предстоит еще одна не менее длительная процедура. Сам по себе проект не имеет юридической силы, даже если его создание занимается проектная организация. Юридическую силу они приобретают только после того, как будут согласованны с соответствующими надзорными инстанциями, которые несут ответственность за сохранность и безопасность жилой недвижимости.

Список этих инстанций состоит из:

• санэпидемнадзора (СЭС);

• госпожарнадзора (УГПС);

• балансодержателя или собственника дома, (ДЭЗ или ТСЖ);

• архитектурно – планировочного управления;

• газовой технической инспекции (если в доме – газ);

• экспертизы (если будут затронуты несущие конструкции);

• энергонадзора;

• Теплосетей и тепла (если Вы собираетесь перенести батареи);

• жилищной инспекции

Все эти организации имеют определенные часы работы, и только в определенные дни и часы принимают проектную документацию. Кроме того, Вы можете столкнуться с тем, что сотрудник или инспектор, ведущий Ваши материалы, неожиданно заболеет, уйдет в отпуск или вовсе уволиться. Такая ситуация, конечно, увеличит срок получения всех документов.

Так же Вам необходимо написать заявление на перепланировку квартиры согласно установленному образцу, который утвержден Правительством Российской Федерации. И хотя в нормах Жилищного Кодекса содержится запрет на требование  добавочных документов, сверх описанного выше списка. В нормах Постановления № 73-ПП указанно, что заявитель должен так же приложить и описания предполагаемых работ (мероприятий) по переустройству жилого помещения, которые указанные в соответствии с утвержденным ранее списком работ по перепланировке, содержащие необходимые пояснения (размеры, местоположение и т.п.). Так же следует указать режим и сроки, в которые будет производиться перепланировка (в месяцах), учитывая требования законодательства. А вид перепланировки утверждается службой «одно окно» после ознакомления с перечнем мероприятий (работ).

На втором этапе Вам придется получать разрешение на произведение перепланировки в квартире. Для этого необходимо обраться в службу «одно окно» с просьбой о выдаче разрешения на перепланировку помещения в жилом доме. Вам потребуется вся подготовленная на первом этапе документация, а так же оформленная заявка. По сути, служба «одно окно» и должна согласовывать проекты по перепланировке, тем самым, облегчая  порядок оформления документов. Однако на практике дела обстоят иначе. Эта служба занимается только рассмотрением уже согласованной документации и выдачей соответствующих разрешений. «Одно окно» действует согласно определенной схеме подготовки, согласования и выдачи итогового документа, которая утверждена Правительством.

Конечный документ, который выдается заявителю, — это разрешение на переустройство жилых помещений и организацию ремонтно-строительных работ связанных с ним, которое оформляется специальным распоряжением. Так же заявителю буде выдан журнал производства ремонтно-строительных работ в соответствии с установленной формой.

Если разрешение не может быть выдано, то заявителю будет направлен мотивированный отказ в письменном виде.

Согласно Ж.К.Р.Ф. решение о выдаче разрешения на перепланировку принимается в соответствии с результатами рассмотрения представленных заявителем документов органами, которые осуществляют согласование. Максимальный срок рассмотрения составляет сорок пять дней с момента подачи всех документов в соответствующий орган. Орган обязан осуществить согласование в течении трех рабочих дней со дня принятия решения о необходимости согласования. После этого заявителю передается документ, который подтверждает принятие какого-либо решения. Документ должен соответствовать по форме и содержанию нормам установленным Правительством Российской Федерации.

Однако в Постановлении № 73-ПП предусматриваются несколько иные сроки. Разрешения или отказа на перепланировку должен быть выдан в течение двадцати рабочих дней со дня подачи заявки. И, разумеется, большинство руководствуется именно этими нормами.

В течение трех рабочих дней со дня оформления разрешения на переустройство помещения и организацию ремонтно-строительных работ связанных с ним, о принятом решении должен быть проинформирован управляющий жилым домом.

Решение об отказе в произведении капитального ремонта квартиры может быть приятно в следующих случаях:

- не были предоставлены некоторые документы

- документы были поданные не в надлежащий орган

- проект перепланировки жилого помещения не соответствует нормам законодательства

После того, как Вы получили разрешение на перепланировку квартиры и журнал для учета организации ремонтно-строительных работ, вы можете приступать к третьей стадии. И тут уже не стоит медлить, поскольку о переустройстве и будущих ремонтно-строительных работах проинформирован управляющий домом. И обязанность этого человека – контролировать осуществление перепланировки. Кроме этого, помните, что выданное Вам разрешение тоже имеет свои срок действия. И как оказывается на практике этот срок достаточно небольшой. Поэтому будет разумно еще до получения разрешения позаботиться о процессе реализации проекта по перепланировке.

На третьем этапе Вы будете заниматься организацией строительных работ по переустройству квартиры. Начало работ по перепланировке необходимо зарегистрировать у управляющего дома в журнале в соответствии с формой, которая установлена ЖИ. Одновременно с этим устанавливается и предполагаемая дата окончания всех работ, а так же условия и порядок вывоза строительного мусора. Управляющий домом обязан сообщить о факте начала производственных мероприятий в подразделение ЖИ, которому был поручен контроль хода работ (далее — Инспекция). Кроме этого управляющий устанавливает порядок доступа к отключающим инженерным условиям, знакомит собственников или нанимателей соседних квартир, которые расположены по вертикали и горизонтали от переустраиваемого помещения, с намеченными работами и составляет, учитывая их желания, акты технического состояния этих квартир согласно установленной форме. С этого момента обычно начинаются различные проблемы, связанные с жильцами смежных квартир. Особенно часто бывает, что после начала строительных работ у соседей осыпается старая штукатурка, в ходе усадки дома идее трещина и т.д. А после того, как составлен акт технического состояния их квартир, соседи постараются «свалить» все беды на Вас. И если с Вашей стороны не последует никакой реакции, то они направят несколько жалоб в ЖИ и после этого Ваше разрешение на перепланировку могут и вовсе аннулировать. Не редки случаи, когда в новых домах владельцев соседних квартир просто не возможно найти – недвижимость была куплена под инвестиции. И все же, хорошие отношения с соседями на этом этапе очень важны.

Все ремонтно-строительные работы по переустройству могут выполняться подрядчиками или самим заявителем. Если человек сам занимается перепланировкой квартиры, то он выступает и в роли исполнителя, а значит, он должен следовать всем нормам законодательства по заполнению журнала строительных работ, по оформлению приема производственных работ и так далее.

Если Вы собираетесь произвести самовольную перепланировку жилого помещения, то ожидайте неприятных последствий.

Согласно законодательству Российской Федерации, самовольной признается перепланировка квартиры, которую произвели с нарушениями разработанного проекта.

Человек, самовольно перепланировавший жилье, несет ответственность, предусмотренную настоящим законодательством.

Выявлением фактов несанкционированной перепланировки жилого помещения или несоответствия инвентаризационной и технической документации фактическому состоянию помещения занимаются управляющие домами и Государственная жилищная инспекция. О выявленных фактах они обязаны информировать органы исполнительной власти и органы технической инвентаризации.

Нарушителям соответствующие органы предъявляют требования произвести оформление самовольных изменений в планировке согласно установленному порядку. Или же на собственные средства вернуть помещению первоначальное состояние.

Жилищная инспекция имеет право оштрафовать человека за самовольное переустройство жилого помещения. Нарушителю придется заплатить 9000 рублей в жилой фонд и 100 000 рублей в нежилой фонд.

Тем не менее, уплата штрафа не освободит от необходимости легализации перепланировки в квартире. Для совершения этой процедуры дается срок в два-три месяца. Если за это время нарушитель не успеет оформить все необходимые документы, его повторно оштрафуют.

В ЖК РФ предусмотрены немного другие правила. Стоит заметить, что там нет указаний на необходимость оформления самовольной перепланировки.

Собственник незаконно перепланированного жилого помещения или наниматель квартиры по договору социального найма должен вернуть помещению прежнее состояние в соответствии с порядком, который будет установлен органом, осуществляющим согласование.

Перепланировка в жилом помещении может быть сохранена на основании решения суда, в случае если не буду нарушены законные интересы и права граждан, и если это не подвергает опасности их жизни и здоровье.

Если в установленный срок жилое помещение не будет приведено в надлежащее состояние, то уполномоченные органы подают исковое заявление для решения данного вопроса в судебном порядке. Иск будет рассмотрен и суд вынесет решение:

1. в отношении нанимателя может быть вынесено решение о продаже жилого помещения с публичных торгов и выплате вырученных средств. Из вырученной суммы будут вычтены средства на приведение помещения в прежний вид. Эта обязанность будет возложена на нового собственника квартиры.

2. в отношении нанимателя суд может вынести решение о расторжении договора социального найма и возложении обязанностей по приведению жилья в изначальное состояние на собственника этого помещения.

Орган, который осуществляет согласование, для нового собственника этого жилого помещения устанавливает новый срок для приведения жилого помещения в изначальное состояние. Если требования не будут выполнены в установленный срок, то эта квартира снова выставляется на публичные торги.